不動産売買手続きのカテゴリ記事一覧

50代で家を買う|後半生を暮らす住まいとライフスタイル

50代で中古マンションを購入・リフォームした記録とその後の暮らし方・ライフスタイル

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カテゴリ:不動産売買手続き

不動産登記 名義人住所変更手続き

不動産登記名義人の住所変更は、司法書士さんに頼むと報酬が発生します。
調べてみると1万円前後。

自分でやる方法もインターネットには出ていました。
読むとそう難しいことでもなさそうです。
近くに法務局があるので、自分でやってみることにしました。


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購入時に手続きか、引越し後に手続きか


物件引き渡しの際に、所有権移転登記手続きを司法書士さんにやってもらいました。
不動産購入時に、その物件に住民票を移した上で所有権移転登記を行う方法もあります。

我が家の場合、引っ越し予定は数か月先でしたから、当時住んでいた住所のまま登記しました。
となると、引っ越し後に名義人の住所変更手続きが(登記名義人住所変更登記)必要になります。


登記名義人住所変更登記に必要なもの


  • 登記申請書

  • 委任状

  • 住民票

  • 登録免許税:不動産1件につき1,000円(マンションの場合は専有部分と敷地で2件となる)

  • 印鑑


法務省のホームページに申請書の様式や説明が書かれています。
マンションの場合は、ホームページの「住所の変更(敷地権付き区分建物)の場合」を参照してください。

ひな形に従って記入していけば、申請書が出来上がります。
それに従って書類を作成し、そのほかに必要なものを準備しました。


法務局へ行ってみた!


市役所へ行く途中に法務局があるので、何度も前を通りかかっていましたが、中へ入るのは初めてです。
入ってみると、手続きの順番がわかりやすく番号で示されています。

その順番に従って窓口へ行けばOKです。
必要な収入印紙もそこで購入することができます。
わからないことがあれば、その場で尋ねることもできますから、そう不安になることもありません。

手続きが終わると、いつごろ登記が完了するか知らせてくれます。
「書類に不備があれば連絡しますが、なければ完了予定日以降に来てください」とのことでした。

完了予定日に再び法務局へ行き、「登記完了証」を受け取って終了です。
申請書提出から完了証受け取りまで5日でした。


まとめ


意外と簡単にできますから、近くに法務局のある方や時間のある方は、ご自身でやってみるのもいいかもしれません。
なにより手数料がかかりませんから。
郵送でもできるそうです。

住所変更に期限は特にありません。
私は引越後、3カ月ほどしてから行いました。
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中古マンション購入の流れ|物件探しから契約まで

マンションを購入したいと思っても、探し始めてから購入に至るまで、意外と時間がかかるものです。
新築物件ですでに建設済みであれば、見学をして即決ということもあるでしょう。

中古マンションの場合は、必要なときに気に入った物件に出会えるのかどうか、運にも左右されると思います。

中古マンションの物件探しから契約に至るまで、購入の流れについてまとめておきたいと思います。


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中古マンション購入の流れについて


それぞれの項目に関連する記事を記載しておきます。
@資金計画       
 ↓     
A情報収集        
 ↓いくつかの物件が候補に 
B物件内覧        
 ↓今度こそ!初めての物件内覧です
 ↓気に入っていた物件を内覧|購入まで至るかどうか・・・   
 ↓最終の内覧となるかどうか|決断のときが近づいています。
C購入申込
 ↓不動産購入申込書の提出|いよいよ購入の意思表示です。
D住宅ローン事前審査
 ↓住宅ローン事前審査申し込み
E重要事項説明
 ↓契約の前に|大事な説明「重要事項説明」     
F売買契約
 ↓不動産売買契約|ようやく契約の運びです。
G住宅ローン本審査
 ↓住宅ローン本審査
H融資承認
 ↓
I金銭消費貸借契約
 ↓金消契約(金銭消費貸借契約)|住宅ローンの本審査に通ったら次はこれ。
J融資実行・決済
 ↓融資実行・残金決済から物件引き渡しまで
K物件引渡


かかった時間・我が家の場合


上記の番号に沿って、実際にかかった時間を書き出してみます。

・A情報収集〜B物件内覧

本格的に情報を集め出してから、初めて内覧するまでに1カ月ほどかかりました。
実際に内覧した物件は3件。
内覧に要した期間は4日です。

・B物件内覧〜C購入申込

最後の物件を内覧したその日に、購入申込書を提出しました。

・C購入申込〜D住宅ローン事前審査

購入申込書を提出した3日後に、ローン事前審査の申込書を提出しました。

・D住宅ローン事前審査〜E重要事項説明F売買契約

住宅ローン事前審査の申込書を提出した16日後に、売買契約を済ませました。
重要事項説明は契約当日、契約書を交わす前に行われました。

・F売買契約〜G住宅ローン本審査

売買契約を済ませてから2週間後、ローンの本審査申し込みをしました。

・G住宅ローン本審査〜H融資承認I金銭消費貸借契約

住宅ローンの本審査申し込みから承認、契約までに3週間。

・I金銭消費貸借契約〜J融資実行・決済K物件引渡

住宅ローンの契約から9日後に融資実行・決済、そして物件引き渡しとなりました。

住宅ローンが実際に始まったのは、融資実行から約2か月後です。


まとめ


以上のように、本格的に物件を探し始めてから引き渡しまで、約3カ月ほどかかっています。
だいたい1カ月〜3か月というのが目安だそうです。

我が家の場合、引き渡し後にリフォームをして、実際に暮らし始めるまでにさらに4か月ほどかかりました。
リフォーム工事そのものは2週間ほどで終わりましたが、リフォームを開始するまでにだいぶ時間を要したからです。

その間、リフォーム会社とリフォーム内容の決定について、あれこれ悩み考えながら過ごしました。
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諸費用って現金でいくら必要?|物件価格以外に必要な費用

中古マンションなど、不動産を購入するときには物件そのものの費用以外にも様々な費用がかかります。
100万円単位の現金となりますので、定期預金や住宅財形貯蓄の解約など準備が必要なこともあるでしょう。

新築か中古か、マンションか一戸建てか、条件によって金額は変わりますが、物件購入価格の1割ほどかかると言われています。

今回中古マンションを購入するにあたり、現金で必要となった費用についてまとめます。
数字は我が家が実際に支払った金額です。


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住宅ローン関連費用


  • ローン保証料:207,690円

  • ローン取り扱い手数料:32,400円

どちらも融資実行時に必要でした。            


仲介手数料


544,320円
不動産会社を介して購入した場合にかかります。

仲介手数料は売買価格によって3つの区分に分かれますが、3つに分けて計算するのは面倒ですから、簡易計算式が使われます。
 売買価格の3.24%+6.48万円

我が家の場合、売買価格が1,480万円でしたから
 1,480万円×3.24%+6.48万円=544,320円(税込)
となりました。

これは上限として定められているもので、これ以上の金額を求められることはありません。
反対に安くなる場合もあるようです。
例えば仲介業者が売主と買主両方と契約している場合、1社が両方から仲介手数料をもらえるので交渉で安くしてもらうことはあり得るようです。
安さよりも、しっかり仕事をしてくれるかどうかで判断するのがよいかと思います。

支払う時期については売買契約をしたときに必要となる場合もありますが、我が家の場合は融資実行・決済の際に支払いました。


登記関連費用


228,590円
  • 所有権移転登記費用・司法書士報酬

  • 抵当権設定登記・司法書士報酬

  • 書類作成等業務に伴う司法書士報酬

  • 売買代金決済立会業務に伴う司法書士報酬

  • 登記事項証明書等費用・司法書士報酬

  • 登記完了書類返却手続き費用


228,590円の内、司法書士報酬(税込)だけで165,240円です。
自分たちでできないことをしてもらったのですから、手数料がかかるのは当然ですが、結構な金額ですね。

これも融資実行・決済時に支払いました。


固定資産税負担金


72,479円
固定資産税は毎年1月1日を基準に課税されます。
4回に分けて、もしくは1年分を一括で支払います。

そのため年の途中で中古不動産を購入すると、契約の時期によって売主さんがすでに払い済みの場合があります。
買主のその年の負担分を清算して、融資実行・決済時に支払いました。


管理費等負担金


17,856円
管理費と修繕積立金に関しては、契約月は日払いで計算し翌月分と合わせて現金で支払いました。
支払いは融資実行・決済時に。

翌々月からは口座振替ができるよう、マンションの管理会社に書類を提出しました。


火災保険料


265,700円
住宅ローンを契約した金融機関が火災保険加入を必須にしているなら、融資実行時に保険料が必要となります。
我が家の場合は住宅ローンの金融機関を通してではなく別途加入しましたので、後日口座引き落としで支払いました。


その他


  • 印紙代
  • 契約時に10,000円(契約書に貼付)
    金消契約(金銭消費貸借契約)時に20,200円(契約書に貼付)

  • 手付金
  • 物件価格に含まれますが、手付金として現金が必要になります。

  • 団体生命保険の保険料
  • 民間金融機関の場合、金利に含まれていることが多いですが、団体信用生命保険の保険料が必要な場合もあります。



消費税について


売主が個人の場合は、物件価格に消費税はかかりません。

消費税がかかるもの
  • 仲介手数料

  • 司法書士報酬

購入後にリフォームするなら、リフォーム費用には消費税がかかります。


物件価格以外に現金で必要だった金額の合計


物件購入時に必要だった現金の合計は、1,399,235円でした。
物件価格の1割前後必要と言われますが、実際にそのとおりの金額となりました。

このほかに手付金として事前に1,000,000円支払っていますので(この金額は購入価格の一部に充当されます)、実際には2,399,235円必要だったわけです。
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中古マンション購入と火災保険

中古マンション購入の際に住宅ローンを利用すると、火災保険加入が義務付けられることがあります。
我が家がローン契約を結んだ金融機関では、火災保険加入が義務ではありませんでした。

それでも一案として、金融機関から火災保険の見積書を受け取りました。
勧められるままの保険に入る必要はありません。
各社見積もりを取って比較して、保険会社や保険内容を選ぶことができます。


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金融機関紹介の火災保険の見積書


受け取った見積書は、購入予定のマンションの状況から見積もられたものです。
我が家の状況などは一切聞かれないままの見積もりだったせいか、私としてはその内容には満足できませんでした。

それまでの賃貸住宅でも、家財に関しては地震保険も含めて加入していました。
その保険と家財の部分だけを比較しても、我が家の状況とは離れた内容でした。

そういったこともありますから、加入が義務であったとしても金融機関から勧められるままに加入するのではなく、内容をしっかり精査して自分たちにふさわしい内容で契約する必要があると思います。
もちろん勧められた内容に納得できるなら、そのまま契約するのもありでしょう。

火災保険は最初に一括で支払いますから高額になります。
必要な部分と必要でない部分とをしっかり考えて、本当に必要な部分に保険料を支払いたいものです。


マンションの火災保険とは


マンションの場合、専有部分と共用部分とがあります。
共用部分は管理組合で一括して火災保険に加入している場合が多いです。
我が家で購入したマンションもそうでした。

そうなると必要なのは専有部分です。
専有部分に対して、建物と家財に保険をかけます。

専有部分の範囲

どこまでが専有部分なのかは、マンションの管理規約で確認する必要があります。
購入予定のマンションの場合は、
「一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする
 二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする
 三 窓枠及び窓ガラス・面格子・網戸は、専有部分に含まれないものとする」とあります。

つまり、天井や床、壁については、クロスから内側が専有部分となります。
このことから、専有部分の付保基準(保険を設定する基準)は上塗り基準(壁の内側を基準)になります。


マンションの保障に必要なのは?


個人的に見積もりを依頼したのは、日ごろ自動車保険でお世話になっている損保会社の代理店です。
そのパンフレット(住居建物総合保険)によると、建物と家財の補償対象になるのは以下の6項目です。

  1. 火災、落雷、破裂・爆発

  2. 風災・雹(ひょう)災・雪災

  3. 水ぬれ、外部からの物体落下等、騒擾(じょう)

  4. 盗難

  5. 水災

  6. 破損・汚損等


このうち@〜Eまでフル装備のプラン、Eを除いたプラン、@とAだけのプランの3種類から選ぶことができます。
さらに地震保険をセットすることができますし、オプションの特約を付けることもできます。

マンションの場合、1階でもない限り床上浸水等の水災は必要ないでしょう。
必要なもの、必要でないものを取捨選択する必要があります。


地震保険とは


地震保険は、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする損害を補償してくれるものです。

地震保険は単体で入ることはできませんから、火災保険とセットで申し込む必要があります。
保険金額は、火災保険の保険金額の30〜50%の範囲です(限度額は建物5,000万円、家財1,000万円)。

保険金の支払いは、全損で100%(時価額が限度)、半損で50%(時価額の50%が限度)、一部損で5%(時価額の5%が限度)となっています。

地震保険の内容はどの保険会社も同じですが、保険料は建物の構造と所在する都道府県などによって異なります。
また、建物の免震・耐震性能などに応じて、10〜30%の割引が適用される場合があります。


家財の保険金額設定について


家財の保険金額は、新価(再調達価額)基準で算出します。
再調達価額とは、同じものを再取得するのに必要な金額(新たに購入するのに必要な金額)のことです。

損保会社のパンフレットには、世帯主の年齢と家族構成による標準的な評価額が示されています。
それを参考にして、その範囲内で必要な家財保険金額を設定します。

貴金属等の補償

1個あるいは1組30万円を超える貴金属等に関しては、家財の保険では損害の額が30万円とみなされます。
30万円以上の損害に備えるための特約もありますので、必要な場合は特約をセットするとよいでしょう。


作ってくれた見積書は6パターン!


自動車保険の契約で毎年やり取りをしている損保会社の担当者に見積もりをお願いしたので、我が家のこともある程度理解してくれていましたし、話もしやすく質問もしやすかったです。

FAXで送られてきたのは何と6パターンの見積書でした。
比較が大変かと思いましたが、FAX後の電話で2種類の保険金額に3種類の保険期間を掛けた6パターンとわかり、ホッとしました(笑)

保険期間は20年、30年、35年の3種類。
以前に不動産会社に尋ねたところ、とりあえずはローンと同じ期間で契約し、その後は状況に応じて考えればいいのではないかとアドバイスを受けました。


特約について


オプションで付けることのできる特約がいくつかあります(以下は例で他にも特約はあります)。

物損害に関する特約

  • 貴金属等の家財明記物件に損害が発生した場合の補償

  • 近隣に損害を与えた場合の補償


費用に関する特約

  • 共用部分のバルコニー等が破損した場合の補償

  • 外灯や庭木、屋外設備などの敷地内構築物に発生した場合の補償


賠償等に関する特約

  • 日常生活の賠償事故が発生した場合の補償(個人賠償特約)



  • 無料サービスについて


    我が家が加入した火災保険には、無料で受けられるサービスもあります。

    水回りの応急修理

    水回りのトラブル(トイレのつまり、キッチン排水管のつまり、洗面台の給水管の故障など)に対し、専門業者を手配して応急修理を行う。

    玄関ドアの緊急開錠

    外出中に鍵をなくしてしまった場合などに、専門業者を手配して緊急開錠を行う。

    上記2つのサービスは、30分以内の応急修理のみ出張料と作業料が無料になります。


    加入した火災保険内容


    保険期間は20年に決めました。
    20年で265,700円と311,610円の見積書。
    違いは建物と家財の保険金額です。

    選んだのは265,700円のもの。
    我が家にはこれで十分です。

    水災は外し、地震保険にも加入しました。
    そのほかにいくつかの特約も付けました。

    最初の見積書にあった「個人賠償責任保障」については外してもらいました。
    理由は自動車保険の方に特約として付けてあるからです。
    重複して保険をかける必要はありません。

    保険料の内、地震保険分は32,240円で5年分です。
    地震保険だけ5年後に更新となっています。
    5年後の保険料でまた契約することになります。
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融資実行・残金決済から物件引き渡しまで

物件の内覧から64日目。
いよいよ住宅ローンの決済と物件引き渡しです。

今まで銀行関係の手続きは不動産会社の営業所で行っていましたが、決済は銀行で行われるため、この日初めてローン契約をした銀行へ出向きました。


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当日持参したもの


不動産会社から指示を受けて持参したものは下記のとおりです。

  • 印鑑(実印)

  • 融資を受ける銀行の通帳、印鑑(銀行印)

  • 運転免許証


この日は銀行から融資を受けて、購入物件の手付金を差し引いた残額を売主さんに支払います。
といっても目の前に現金が積まれるわけではなく(笑)、口座にお金が入ったり出たりするだけです。

決済に集まったのは・・・


銀行2階の小さな会議室のような部屋へ案内されました。
そこに集まったのは、売主さん、買主である私たち夫婦、両者の仲介不動産会社の担当者、銀行の担当者、そして登記手続きをしてくれる司法書士。

それぞれの紹介があった後、言われるがままに書類あれこれに署名、捺印を。
銀行関係の書類はそのまま行員が持って引き上げて行きました。

やがて戻って来た行員から受け取った通帳には、入金欄に融資された金額(融資金額から住宅ローンの諸費用が引かれた金額)が、出金欄には登記費用などの経費が記帳されていました。
そして一番下に、売主さんに支払う金額(手付金を差し引いた残り)が「出金」として記帳され、これで購入物件の決済がされたわけです。

売買代金のほかに必要な経費


  • 仲介手数料     544,320円

  • 登記費用      228,590円

  • 固定資産税負担金   72,479円 ※1

  • 管理費等負担金    17,856円 ※2

  • 住宅ローン諸費用  240,090円 ※3

 合計         1,103,335円
 
※1 引き渡しの日から翌年3月31日までの分です。
※2 引き渡しの日から翌月末までの分です。
   それ以降は口座引き落としになります。
※3 住宅ローン保証料 207,690円
   住宅ローン取り扱い手数料 32,400円   

これらの分、約1,000,000円を事前に口座に入金しておきました。
最終的に口座には100,000円弱が残りましたが、これは今後のローン返済の予備としてそのままにしておきます。

これ以外に火災保険の保険料がありますが、銀行を通して火災保険を契約しなかったので、保険料に関しては別途支払いになります。

所有権移転登記


このあと、所有権移転登記の手続きに移ります。
ようやく司法書士さんの出番です。

売主さんにはまだ住宅ローンが残っていましたので、決済後にローンの支払いを完済させ、抵当権の抹消を行います。
売主さん側の銀行の担当者も来ていましたので、その場で行われました。
抵当権が抹消された上で、所有権移転登記手続きです。

これも言われるがままに必要な書類に署名、捺印。
購入したマンションの所有権が夫に移ると同時に、抵当権が設定されます。

登記が完了したら、後日書類一式が自宅に郵送されることになっています。
我が家は引越しが数か月先になるので、登記名義人の住所は当時の住所になっています。
引越し後に名義人の住所変更手続きをしなければなりません。

売主さんとのやり取り


このあと売主さんとはマンションに関連する手続きをしました。

  • 鍵の受け取り

  • 宅配ボックスのカードの受け取り

  • 郵便ポストの番号と使い方の確認

  • 売買物件引渡完了確認書に署名・捺印



これで物件の引き渡しが完了です。
ひと息つく暇もなく、これからはリフォームの手続きをしなければなりません。

新しい住まいで暮らすのは、当分先になりそうです。
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不動産売買契約|ようやく契約の運びです。

中古マンションを購入しようと物件を探し始めてから7カ月余り。
ようやく不動産売買契約の運びとなりました。

不動産会社を初めて訪問してからは1カ月余りですが、その間に数件の物件内覧や様々な書類上の手続きがあったので、長かったようにも感じます。

事前に契約内容について書かれている書類を受け取りました。
当日は重要事項説明を受けてから契約です。


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契約内容について


  • 売買価格 14,800,000円

  • 消費税 なし(個人が売主の場合、消費税は掛かかりません)

  • 手付金 1,000,000円

  • 残金 13,800,000円

  • 決済、支払日 契約から2カ月後

  • ローン特約 あり(有効期間は契約から1か月後まで)



売買契約時に持参したもの


  • 手付金 1,000,000円(現金)

  • 収入印紙 10,000円(不動産会社で用意してくれたので現金で)

  • 実印

  • 運転免許証


現金でこれだけの金額を持ち歩くのは、普段はあまりないことです。
ATMで引き出すにも50万円ずつ2回に分けなければなりません。
小心者の庶民ですから、ドキドキしながら引き出したり持ち歩いたりしていました(^^;


契約の様子


重要事項説明書も契約書も事前に受け取っていたコピーとは異なり、どちらも冊子のように表紙がついて綴じられています。

重要事項説明を受けた後、売主さんとその仲介不動産会社の社長さんに対面。
いよいよ契約が始まります。

売主、買主両者で内容を確認した後、契約書に署名・捺印。
仲介不動産会社も捺印します。

不動産売買契約書のほか、物件等報告書(区分所有建物用)、設備表(区分所有建物用)にも双方署名・捺印しました。
これらには売買物件の状況(雨漏りや給排水管の故障などがあるかどうか)、管理費・修繕積立金の変更や大規模修繕の予定があるかどうか、室内の設備の内容や故障の有無などが書かれています。

手付金を支払い、領収書を受領。
重要事項説明を受けたときに「重要書類」と不動産会社名が書かれた3センチ強の頑丈なファイルをいただきました。
不動産会社の担当者がその中に契約書と重要事項説明書を入れ、領収書も収めてくれました。
その間、売主さんとしばし談笑。


物件も売主さんも出会いは縁


売主さんには内覧させていただいたときに初めてお会いしました。
居住中にもかかわらず寝室やクローゼットの中も見せてくださり、気さくな話しやすい方だったのを覚えています。

中古物件との出会いは縁だと思っていますが、売主さんとの出会いも同様でしょう。
売りに出す経緯はそれぞれでしょうが、その物件と売主さんに出会った縁を大事にこの住まいで暮らしていきたいと思いました。

さあ、契約が済んだら住宅ローンの本審査の申し込みです。
これが通らないことには、契約も白紙になってしまいます!!
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契約の前に|大事な説明「重要事項説明」

住宅ローンの事前審査も無事通り、団信(団体信用生命保険)にも加入することが可能となりました。
その記事はこちらです。
 ・住宅ローンの申し込み|団信(団体信用生命保険)について

次の手続きは、住宅ローンの申し込みと売買契約です。
契約の前に「重要事項説明」があります。

契約予定日の数日前に、売買契約書の写しと重要事項説明書の写しを受け取っていましたので、契約までにじっくりと読み込みました。


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重要事項説明とは


物件の購入前に、購入する物件に関する重要事項の説明が不動産会社からあります。
これは宅地建物取引業法で定められているものです。

内容は、取引の対象になる物件に関する事項と、取引の条件に関する事項についてです。
事前にもらったコピーには、細かい文字で細かい内容が記されています。
老眼が始まった50代の目にはかなり細かい文字です(^^;

専門用語も含まれた詳細な内容ですが、大事なことが書かれているので契約前に熟読し、疑問点やわからない点があれば質問する必要があります。
契約を交わしてから「こんなはずじゃなかった!」では困りますから。


重要事項説明書のチェックすべき項目


主に中古マンションの売買契約に関して記します。
一戸建ての場合はまた別の項目もチェックが必要かと思います。

物件について


  • 所在地や面積などに間違いはないか。

  • 抵当権が設定されていないか。

  • 通常は抵当権の抹消が売買の前提条件ですから、所有権の移転登記までに抹消されるか確認が必要です。

  • 都市計画法、建築基準法などに基づく制限について確認することで、建物に関する制限や周辺の環境が把握できます。

  • 敷地と道路について

  • 上下水道、電気、ガスなどインフラ整備について

  • 共用部分、専有部分の規約等について(ペットの飼育制限、フローリング制限、楽器の使用制限など管理規約に基づくもの)

  • 駐車場、駐輪場、ルーフバルコニーなどの専用使用権とその使用料

  • 管理費、修繕積立金について(月ごとの金額だけでなく、すでに積み立てられている額などが示されています)

  • 管理組合について

  • マンションの管理形態が全部委託管理か一部委託管理か自主管理か。
    委託管理の場合は、管理会社の概要が記されています。


その他に下記のことなどの記載もあります。
  • 造成宅地防災区域内か否か

  • 土砂災害警戒区域内か否か

  • 津波災害警戒区域内か否か

  • 石綿使用調査の内容

  • 耐震診断の内容(昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した建物の場合)


取引の条件について


  • 売買代金、手付金(売買代金の一部に充当)の金額

  • 固定資産税、管理費等の清算金(いつを基準とした清算か)

  • 契約解除について

  • 手付解除の有無とその期日
    契約違反による解除の有無
    融資利用特約による解除の有無とその期日

  • 損害賠償額、違約金について

  • 金銭の貸借のあっせん(住宅ローンの内容)

  • 瑕疵担保責任の履行に関する措置(欠陥があった場合に売主が負う責任について)
 


まとめ

   
これらの説明が終わってから契約に入ります。
重要事項説明は契約に関する最終確認になります。
事前に説明書をよく読んで、疑問点は担当者に尋ねて納得した上で契約したいものです。

新居で生活をしていく上での質問事項(駐車場の空き状況や管理会社のこと、管理人さんの情報など)については、不動産会社の営業担当者と会うたびに、会話の中で多くは解決していました。
生活上の身近な疑問は、早めに尋ねておいてよかったと思います。
 
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不動産購入申込書の提出|いよいよ購入の意思表示です。

3つ目の物件を内覧したその足で、不動産会社の営業マンと一緒に営業所を訪れました。
購入の意思表示のための書類を作るのが目的です。

この日の内覧で、決心がつきました。
というより、本当はそれ以前に気持ちはほぼ固まっていました。
もうひとつ見ることで、その気持ちを確認したかったのだと思います。


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不動産購入申込書とは


不動産購入申込書の宛名は不動産会社。
購入条件が書かれてあり、この条件で購入することを申し込む書類です。
これは、あくまで購入する意思があることを示す書類で、売買契約とは別のものです。

このときの条件の内、購入希望価格については提示されていた価格からさらに80万円引いて、1400万円で申し込みましょうと営業マンに言われました。
ダメ元で下げた価格で「要相談」ということに。

たいていの場合、売り出し価格より低い価格を提示するそうです。
今回の物件の場合、あらかじめ値下がりしていたので提示された価格で購入するつもりでしたが、そう言われるとやはり少しでも低価格で・・・と思ってしまいます。


不動産購入申込書の記入内容


  • 売買代金(あくまで買主側の希望価格)

  • 手付金の額(一般的には5〜10%が相場)

  • 契約締結日(今回は要相談ということになりました)

  • 決済期日(2か月後を指定)

  • ローン特約の有無

  • この申し込みの有効期限

ここに書かれることは、あくまでも買主側の希望であり、この通りにいくとは限りません。
第2第3の希望者がもっといい条件を出してきた場合、購入できない可能性もあります。


ローン特約とは


ローン特約とは、不動産購入に際し金融機関からの融資を前提に契約し、その融資が受けられなかった場合に契約が無条件で解除することができる特約です。

他の理由での契約解除では、手付金が買主に戻りませんが、ローン特約があれば手付金は買主に戻ってきます。


交渉スタート


これらのことが記入された不動産購入申込書を提出することにより、売主、買主双方の仲介業者が交渉に入ります(仲介業者が入っている場合)。
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