住宅ローン-融資手続きのカテゴリ記事一覧

50代で家を買う|後半生を暮らす住まいとライフスタイル

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カテゴリ:住宅ローン-融資手続き

金消契約(金銭消費貸借契約)|住宅ローンの本審査に通ったら次はこれ。


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住宅ローンの本審査の申し込みをしてから約3週間後、審査に通ったとの連絡がありました。
次に必要なのは、銀行との金消契約(金銭消費貸借契約)です。

このときも銀行に出向くことはなく、不動産会社に銀行員が来てくれて契約を行いました。


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金消契約(金銭消費貸借契約)とは


金融機関から融資を受ける際に交わす借入契約のことです。
借り入れる金額や期間、金利や返済方法などの条件を確認した上で、金融機関と融資契約を結びます。


契約の際に用意するもの(金融機関からの案内)


  • 収入印紙(用意してくれていたので、その分の現金を)

  • 売買契約書

  • 健康保険被保険者証(本人のみ)(夫の名義で契約)

  • 運転免許証

  • 実印

  • 銀行届出印

  • 返済用の通帳

  • 現在の住まいの賃貸契約書



ローンの内容


  • 借入金額 1400万円

  • 借入期間 20年 返済終了時には何歳になるのやら(^^;

  • 返済方法 元利均等

  • 金利 固定プラン(特約期間終了後に金利見直し)0.49%



元利均等返済と元金均等返済


元利均等返済


毎月の返済額(元金返済額+利息額)が一定の返済方法です。

メリット:返済額が一定なので返済計画が立てやすい
デメリット:元金均等返済に比べて元金の減りが遅く、総支払利息が多くなる

元金均等返済


毎月の返済額のうち元金の返済額を毎月均等にする返済方法です。

メリット:元利均等返済に比べて元金の減りが速く、総支払利息が少なくなる
デメリット:当初の返済負担が大きく、毎月の返済額が異なるため返済計画が立てにくい

どちらが得?


どちらが得かは金額だけでは判断できないと思います。
ライフスタイルによっても異なるでしょう。

我が家はまだしばらく息子たちに教育費がかかるため、元利均等返済にしました。
返済額がはっきりとしている方が、現状に合っていると考えたからです。


金利プラン


契約を結んだ金融機関には、金利プランが3種類ありました。
固定か変動かしか知識がなかったので、パンフレットを見ながらの説明をひとつひとつ理解していくしかありませんでした。

変動プラン


  • 利率
  • 半年ごとに見直し

  • 返済額
  • 元利均等返済の場合、5年ごとに返済額を見直し
    元金均等返済の場合、毎月変わる


固定プラン


  • 利率
  • 選択した特約期間中(2年〜30年まで7種類)は一定

  • 返済額
  • 特約期間終了時に見直し

    ※ 特約期間終了まで他の金利プランへの変更や、特約期間の変更はできない


上限プラン


  • 利率
  • 半年ごとに見直し
    特約期間中は、金利水準が上昇してもあらかじめ設定された上限金利を超えない

  • 返済額
  • 元利均等返済の場合、5年ごとに返済額を見直し
    元金均等返済の場合、毎月変わる

    ※ 特約期間終了まで他の金利プランへの変更や、特約期間の変更はできない


この3つのプランは、それぞれ時期は異なりますがプランの変更が可能です。
その時期の金利に照らし合わせて、プランを変更するかそのままで返済を続けるか選べます。


我が家が選んだプランは


この3種類のうち、選択したのは5年の固定プランです。
現在もですが、契約をした2014年当時も金利はかなり低めで、店頭表示金利は2.9%でした。

固定プランの場合、「当初の特約期間の金利を店頭表示金利から2.4%下げる」となっていました。
となると、金利は0.5%になります。
そして、特約期間終了後、残りの期間は店頭表示金利マイナス1.7%となります。

5年後の金利がどうなるかはわかりませんが、過去のデータも見せてもらい、とんでもないほど大きくは変わらないだろうと判断しました。
変わってほしくない・・・が本音ですが(^^;

また、投資信託口座か資産運用総合口座の開設を条件に、さらに0.01%引き下げになり、当初5年間の金利は0.49%となりました。


住宅ローンシュミレーション


年2回のボーナス月にそれぞれ10万円ほどの返済がありますが、月々の返済額は40,000円強です。
地方の中古マンションのため売買価格も借入額もそれほど大きくありません。
そのため、ローンの返済額もあまり大きな負担にならずに済みました。
もちろん低金利だということもあります。

今後の生活の中で経済面を大きく変えたくなかったので、このぐらいのローン返済になったことは予測通りではありましたが助かりました。

中古マンションを探しながら、ネット上で住宅ローンのシュミレーションを何度かしたことがあります。
シュミレーションをすることで、どんなふうに返済していくのかぼんやりと見えてきました。

でも実際には、その時期によって金利は異なります。
各金融機関によって、金利プランも金利の下げ方も異なります。

シュミレーションはあくまでもシュミレーション。
金利を高めに見積もるなどして、余裕を持ったシュミレーションで返済する様子を想像しておいた方がいいかと思います。
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住宅ローン本審査


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住宅ローンの事前審査と団信(団体信用生命保険)の審査に通ったことを受け、本審査に入りました。
事前審査は申し込んだ金融機関が行いますが、本審査はその金融機関が提携している保証会社が行います。

本審査の申し込み手続きは、不動産会社の営業所に銀行員が来てやってくれることになりました。
遠くの支店まで行かなくて済んだので助かりました。


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手続きに用意するもの


  • 実印

  • 返済用口座の届出印(新たに開設します)

  • 印鑑証明書(原本)3通

  • 住民票謄本(世帯全員記載のもの)2通

  • 運転免許証のコピー1通

  • 住民税決定通知書(原本)(あとで返却されます)

  • 源泉徴収票の写し(給与所得者の場合)

  • 過去2年分の確定申告書の写し(個人事業主の場合)


物件に関する書類は、不動産会社で用意してくれました。

  

保証会社とは


住宅ローンでは、借主が返済不能になった場合に保証会社が借主に代わってローンの残金を金融機関に支払います。
そうなると今度は、借主は保証会社に支払い義務が生じます。

身内などの保証人の代わりに、保証会社が保証人になるイメージです。
もちろんこれには保証料が必要になります。
お金を支払って保証人になってもらうということですね。

このために保証会社が借主の返済能力、信用情報などを調べるために、審査を行います。
これが本審査です。
本審査が事前審査より厳しいと言われるのは、返済不能になったときに保証会社が住宅ローンを引き取るわけですから当然でしょうね。


事前審査と本審査の違い


事前審査では返済能力がチェックされ、本審査では信用情報がチェックされると言われています。
信用情報のチェックには本人の同意が必要なため、「個人情報の取り扱いに関する同意書」に署名・捺印が求められます。

本審査の申し込みをしてから3週間ほどで結果が出て、決済・引き渡しとなりました。
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住宅ローンの申し込み|団信(団体信用生命保険)について


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某信託銀行に住宅ローンの申し込みをすることに決めたのは、前記事(住宅ローンを組む銀行の比較と申し込み)のとおりです。

まずはこの銀行への事前審査の申し込みと、団信(団体信用生命保険)の申し込みをしました。
事前審査は以前に地銀で通っていますから大丈夫だと思いましたが、団信の方は夫の年齢が50代ということで、多少不安がありました。
というのも、医師の治療のもと薬を服用していたからです。


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団信(団体信用生命保険)とは


団信(団体信用生命保険)とは、住宅ローン借りた人が死亡、もしくは高度障害状態になった場合に、生命保険会社が残りのローンを支払うというものです。
多くの民間金融機関が、団信の加入を住宅ローン借り入れの条件としています。

保険契約者は金融機関、被保険者はローンを借り入れた人になります。
保険期間は原則として融資の償還期間と同一です。

保険料は契約者(金融機関)が負担するので、別途支払う必要はありません。
ただし金融機関によっては自己負担が必要となる場合もあります。
金利に上乗せされる場合もありますが、我が家が住宅ローンを組んだ金融機関では、上乗せはありませんでした。


任意で追加の保障も


団信に加えて、「八大疾病保障」、「三大疾病保障」、「ガン保障」を付けることができます。

八大疾病とは、ガン、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎です。
三大疾病とは、ガン、急性心筋梗塞、脳卒中です。

団信にしても追加保障にしても、金融機関が提携している保険会社が取り扱う保険ですから、加入条件や保険内容は保険会社によってそれぞれです。

我が家が提示された保険の場合、追加保障の保険料は借入利率に上乗せされます。
また、それぞれ50%給付型(ローン残高が50%になるもの)と、100%給付型(ローン残高が0円になるもの)とがあります。
50%給付型の方が上乗せ利率が低いので、すでに他の保険に入っていてそれほど大きな保障が必要でない場合は、金利が低い方を選ぶという方法もあります。

追加保障には年齢制限があり、ローン借入時の年齢が満20歳以上満46歳未満となっていました。
50代の夫の場合、残念ながら追加保障を付けることはできませんでした。

年齢が上がれば病気になる可能性も高まりますから、これは当然でしょうね。
保険加入は若いうちに、ということの意味を改めて考えましたし、住宅ローンの利用も若いうちの方がいい面もあると痛感しました。


団信は必要か・生命保険との兼ね合い


金融機関が団信加入をローンの条件にしているなら、必要かどうかではなく加入必須ですね。

団信は生命保険ですから、健康状態の告知をする必要があります。
告知の内容によっては、加入を断られる場合があります。
もちろんすべての疾病が断られるわけではありません。

健康状態が理由で団信に加入できない場合、金融機関によっては加入条件が緩和されたワイド団信が用意されていることもあります。

また、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している、長期固定金利住宅ローンのフラット35は団信加入が任意ですから、団信に加入できない場合の選択肢になりますね。

団信が任意加入の場合、加入する必要はあるのでしょうか。
個人的には加入した方がいいと思います。

十分な蓄えがありますという人や、すでに契約している生命保険の保障で十分まかなえますという人には不要なのかもしれません。
そうでないのなら、万が一の場合にローンが残るというのは大きな負担です。
専業主婦の私にはとても払えません!
借入利率が多少上がっても、保障を付けておきたいと考えます。

また、生命保険で十分支払える場合でも、その後の生活のことを考えたら住宅ローンの保障と生命保険とは別建てで考えておきたいと思います。

こういったことを考えると、住宅ローンを組んだ場合にはすでに契約している生命保険の内容を見直す必要が出てくることもあるかと思います。
家を購入するということで、その家での新しい生活そのものだけではなく、購入後の人生のことも含めて考える必要があるのでしょうね。


団信に無事加入


団信の健康状態告知については、治療・投薬履歴がどう反映するか心配でしたが、無事に加入することができました。
ちなみに胃炎での投薬です。

ネットで検索すると、〇〇(病名)は団信に通らなかった、△△は通ったなどという記述が見られます。
心配している方が多いのだと思いますので、参考までに書き添えておきます。
私も気になってあれこれ検索しましたので(^^;

さらに、住宅ローンの事前審査も通ったという連絡がありました。
次は正式な申し込みです。
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