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築13年のマンションをリフォームして暮らし始めてから、今年で10年になります。あっという間だったなぁ。
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マンションは一戸建てと違い、購入してからも毎月かかる費用があります。管理費と修繕積立金、そして敷地内の駐車場を借りるならその分もかかります。
住宅ローンが終わってもこれらに支払いは続くため、マンションはイヤだという人もいるようですね。
住み始めてから数年後に一度修繕積立金の値上げがありましたが、最近また値上げの問題が管理組合から提起されています。
修繕積立金とは
マンションの修繕積立金とは、長期にわたる建物や共有部分のメンテナンスのために、区分所有者が管理組合に支払って積み立てる費用です。区分所有の大きさによって金額は異なります。
将来必要な修繕費を見積もり、毎月少しずつ積み立てられています。そしてその見積もりのために、「長期修繕計画」が30年ほど先まで作成されます。
快適な居住環境を維持するためには、適時適切な修繕工事や設備の性能向上のための改修工事が必要となります。また資産価値の維持のためにもメンテナンスは大事なものです。
修繕積立金値上げの理由
今後30年間の長期修繕計画案によると、現状のままの修繕積立金だと資金不足の時期が予想され、臨時徴収が必要になるため、値上げが必要になるとの説明でした。
実家のマンションでも、大規模改修工事のときに不足分が徴収されたことを記憶しています。かなりの額だったかと。
いつどんな工事にどのくらいの費用が必要になるのかが細かく示され、管理組合の理事会で検討を重ねて作られた「長期修繕計画案」が各戸に配布されました。
毎月理事会が開かれ、その議事内容が配布されます。内容を読むとかなり細かくマンション管理について話し合われているのがわかります。
管理組合の理事会役員は順番に回ってきますが、議事録を読むたびに結構大変そうだと感じています。我が家もそろそろ回ってくるはず。
修繕や更新工事に関して理事会を補佐・助言する修繕委員会もあり、お仕事がら専門的知識のある方々が委員として参加してくださっているとのことです。
NHKでも「不足する修繕積立金」が放送された
以前にNHKで、マンションの修繕積立金不足が問題になっているという内容の放送を見ました。
修繕積立金の積み立て方法には、決まった金額を均等に積み立てていく均等積み立てと、段階的に引き上げていく段階増額積み立てがあり、2010年以降は段階増額積み立てのマンションが増えているそうです。
新築マンション購入時には比較的低く設定された修繕積立金が、徐々に上がっていくわけですが、昨今の資材価格の上昇などで大幅に引き上げられた例もあり、積立金滞納にもつながっているとのことでした。
先日の新聞には、国交省が修繕積立金の増額幅を「当初額の1.8倍までとする」という基準を設ける方針を固めたとの記事がありました。国交省の調査によると当初額からの最終的な増額幅は平均約3.8倍で、10倍を超える例もあったとのこと。
増額幅が大きすぎると管理組合総会で住民の合意が得られず（積立金の増額には管理組あり総会での決議が必要）、積立金が不足するというケースに陥る可能性が出てきます。
修繕積立金改定についてのアンケート
長期修繕計画案とともに、積立金改定に関するアンケートが配布されました。案は3つ。
- 現状のままの金額案
- 5年間は㎡あたり20円の増額、その後はさらに20円の段階増額案
- ㎡あたり52円増額の均等案
現状のままの案でも段階増額案でも資金不足になる時期が予想されるため、臨時徴収や借り入れが必要となるそうです。修繕計画の変更や圧縮なども必要になるとのこと。均等案だと資金不足の懸念はないそうです。
マンションのメリット・デメリット
結婚前はマンションなどの集合住宅で育ち、結婚後も数年平屋住宅で暮らしただけなので、マンション暮らしの方が慣れていて気楽です。草むしりなど外回りの手入れが必要ないのも私には向いています。
今回のテーマの修繕積立金はメリットでもあり、デメリットでもあると感じています。
修繕計画に従って修繕や改修工事が行われるので、自分で工事などの依頼をしなくて済みますが、時期やかける金額など自由にできないという側面もあります。
一戸建てでも修繕は必要ですが、自分たちの生活ペースで進めることが可能です。これは大きなメリットでしょうね。
一人暮らしの息子が300戸以上ある大きな賃貸マンションに住んでいますが、現在大規模改修の真っ最中。戸数が多いため、工事時期を少しずつずらして行われています。賃貸のため住民には費用負担はありません。これは賃貸マンションのメリットです。
おわりに
住み方はそれぞれのライフスタイルによって変わります。私たち60代世代やそれより上の世代は「家を構えて一人前」なんていわれてきましたが、そんな考え方はこれからはなくなってくるかもしてません。
賃貸は気楽ですが、60代にもなって先の人生の期間を考えるようになると、持ち家があると「住むところがある」という安心感は持てます。年を重ねるほどこの気持ちは大きくなるでしょう。
先ほどのアンケート結果はまだ出ていません。どのような案になるのか気にはなりますが、こういった住まい方をしている以上、決められたことに従うのみです。
それでも年金生活がすぐそこまで迫っていることを意識すると、大幅な値上げではないといいなぁというのが本音です。
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